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Como a Receita Federal cruza dados de cartórios (DOI) com seu IR para encontrar imóveis vendidos com valor subfaturado

Receita Federal usa a DOI enviada por cartórios, cruza com o Imposto de Renda e aponta discrepâncias em operações imobiliárias para coibir sonegação.

A Receita Federal opera um sistema automatizado que compara as informações da Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), enviada pelos cartórios, com os dados declarados no Imposto de Renda (IR) de compradores e vendedores. O objetivo é detectar indícios de subfaturamento quando o valor informado ao Fisco é menor que o efetivamente negociado e corrigir a tributação sobre ganho de capital.

Na prática, o cruzamento transforma registros de cartório em um “espelho” da transação. De acordo com o portal Gov, se o que está no IR não bate com a DOI, o alerta acende. A partir daí, a declaração pode entrar na malha fina, com intimação e, em caso de fraude, multas pesadas.

 

O que é a DOI e por que ela é central para o Fisco

A DOI é uma obrigação acessória dos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis: toda compra e venda, doação ou transferência de propriedade deve ser comunicada à Receita Federal.

O envio é feito até o último dia útil do mês seguinte à lavratura da escritura/registro, com dados de comprador, vendedor, valor e identificação do imóvel.

O repasse ocorre pelo DOI-Web, sistema on-line que valida e transmite as informações. Esse pipeline padronizado garante dados completos e auditáveis, permitindo que o Fisco compare, sem subjetividade, o que foi firmado no cartório e o que aparece nas declarações anuais de IR.

 

Como a Receita Federal cruza DOI e Imposto de Renda

Assim que a DOI entra na base, o sistema vincula a operação aos CPFs dos envolvidos e passa a confrontar três frentes: valor de alienação informado pelo vendedor, valor de aquisição do comprador e apuração do ganho de capital.

Qualquer divergência relevante vira “inconsistência” e pode motivar exigências de comprovação documental.

Já faz alguns anos que essa norma de cruzamento de dados é utilizada mas em 15 de agosto de 2025 foi atualizada conforme legisweb, esse fluxo cobre também casos de omissão (quando a venda aparece na DOI e não no IR) e situações em que o contribuinte declara por valor inferior ao registrado.

A comparação é objetiva: cartório x declaração, reduzindo a margem para erros “de memória” ou anotações incompletas.

 

Quando vira subfaturamento: sinais que disparam a fiscalização

O Fisco considera subfaturamento quando o valor declarado no IR é inferior ao da DOI.

O mesmo raciocínio vale para o comprador que informa ter pago menos do que efetivamente consta no cartório.

Esses gaps indicam tentativa de reduzir a base do imposto, especialmente na apuração de ganho de capital.

Além da divergência nominal, movimentações financeiras incompatíveis (por exemplo, entradas bancárias altas próximas à venda não refletidas no IR) reforçam a suspeita.

O cruzamento é ampliado com outras fontes, o que dificulta “esconder” parte do preço por fora.

 

O que acontece após a divergência: malha fina, prova e penalidades

Detectada a inconsistência, a declaração entra na malha fina. O contribuinte é intimado a apresentar documentos (escritura, contrato, comprovantes de pagamento).

Se a versão não fecha com a DOI, a Receita recalcula o imposto sobre o ganho de capital e emite a cobrança.

As punições variam conforme o caso. A multa por erro ou omissão pode chegar a 75% do imposto devido, com juros e correção.

Se houver fraude caracterizada, a multa qualificada pode alcançar 150%. Em hipóteses graves, o caso pode ser encaminhado para crime contra a ordem tributária.

Resumo prático: subfaturar é arriscado, caro e deixa trilhas documentais.

 

Outras bases que reforçam o cerco: e-Financeira, cartões e imobiliárias

A DOI é a coluna vertebral do controle, mas não atua sozinha.

A Receita Federal cruza dados bancários via e-Financeira, além de informações de cartões e registros de imobiliárias.

Essa malha integrada ajuda a identificar depósitos, TEDs, PIX e pagamentos que sugerem um preço maior do que o declarado.

Na soma das bases, a probabilidade de inconsistências passarem despercebidas cai drasticamente.

O Fisco, com big data e automação, acompanha operações relevantes e confronta “o que foi pago” com “o que foi declarado”.

 

Boas práticas para quem compra e vende: como evitar a dor de cabeça

Declare exatamente o valor da transação que consta na escritura/registro. Para o vendedor, apure corretamente o ganho de capital; para o comprador, registre o valor de aquisição no IR.

Guarde contratos, comprovantes e extratos eles serão seu lastro em caso de questionamento.

Se houver despesas que reduzem o ganho de capital (corretagem paga pelo vendedor, benfeitorias comprovadas), documente-as de forma robusta.

Transparência desde o início evita autuações, multas e bloqueios que podem comprometer novas operações e crédito.

 

Por que o rigor aumentou: eficiência e isonomia

A digitalização elevou a eficiência do Fisco no combate a subfaturamento e omissões.

A Receita Federal busca isonomia: quem declara certo não deve competir em desvantagem com quem tenta “economizar” no imposto reduzindo artificialmente o preço de venda.

Para o mercado, o efeito é de saneamento: operações mais limpas, menor risco jurídico e precificação mais transparente dos imóveis.

No longo prazo, todos ganham com previsibilidade contribuintes, investidores e o próprio setor imobiliário.

O cruzamento entre DOI e IR tornou o subfaturamento facilmente detectável. Com bases integradas e automação, a probabilidade de “passar batido” é mínima.

Para contribuintes e profissionais do mercado, o caminho mais seguro é a conformidade total valor real na escritura, mesmo valor no IR, documentação completa.

Você considera esse rigor da Receita Federal justo para equilibrar o jogo ou vê excesso de controle?
Conte nos comentários se essa fiscalização já mudou a forma como você compra, vende ou declara imóveis casos reais ajudam outros leitores a entender o impacto.

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